倒挂陷阱?上海楼市真相拆解
乐居新媒体 任时建 发自上海
上周,倒挂2022年上海第六批集中推盘名单公布。陷阱与此前类似,上海又有多个楼盘受到极大关注,楼市预计会吸引大批认筹,真相之所以热门的拆解重要原因是楼盘所在区域一二手房价倒挂。
但是倒挂目前部分区域出现的倒挂现象,对购房者而言究竟是陷阱馅饼还是陷阱,因所在区域差异,上海存在着较大变数。楼市
倒挂看起来很美
自上海新房限价以来,真相一二手房价格倒挂现象便陆续出现,拆解也由此形成一股“打新热”。倒挂其中最为典型的陷阱无疑是浦东前滩板块,每逢新盘必热销屡次上演,上海认筹率基本都在200%以上,千人摇号更是家常便饭。
前滩最近一次开盘为今年9月底,前滩东方悦澜推出481套房源,总计有1463组客户认筹,备案均价11.9万每平方米。
而在项目西边的次新房小区晶耀名邸,目前正挂牌一套154平方米房源,挂牌均价达到23.6万每平方米,几乎是新房价格2倍。
其他板块同样存在类似现象。例如徐泾板块,新房备案均价约为6万每平方米左右,而板块内有次新房小区挂牌价已超10万每平方米。据贝壳找房数据显示,葛洲坝虹桥紫郡公馆挂牌一套136平方米房源,挂牌均价10.2万每平方米。
在价格倒挂背后,存在着诸多假象。业内专家指出,所谓的价格倒挂是拿新房备案价和次新房挂牌价相比,这就形成一个误区,新房备案价即是成交价,而次新房挂牌价与成交价通常存在较大差异。
“价格倒挂需要满足两大条件,首先是对比成交价,其次是成交量是否充足。”其接着表示。
成交支撑方是关键
正如业内所言,区域真正形成倒挂需具备量和价在内的多个条件。
以前滩为例,虽然区域内有次新房小区挂牌价超过20万每平方米,但该房源挂牌7个月仍未成交。板块内近期有次新房成交记录的为江悦名庭,7月成交一套房源单价15.2万每平方米。
此外,根据上海链家提供的数据显示,今年前9月前滩板块二手房(包含老破小)总计成交96套,成交均价11.4万每平方米。
业内分析称,从数据来看,板块内二手房成交均价与新房价接近,且按惯例二手房真实成交价会略高于备案价,同时次新房确有成交,这说明前滩板块价格倒挂现象具备一定支撑,但考虑到不足百套的成交量,价格稳定性有待观察。
而徐泾则是另一个局面。数据显示,今年前9月板块二手房成交813套,成交均价4.8万每平方米,相较于板块新房价格低了25%。此外,板块内标杆次新房小区未见高价成交记录。
据板块内一位中介表示,目前成交主力仍然是房龄十年以上房源,这类房源价格较低,而那些品质不错的次新房一部分挂牌价高,且业主议价意愿不强,另一部分则因为限售,5年内无法入市。
时间是最大不确定性
去年3月,上海出台新房限售,对按照优先购房政策购买的新建商品住房,在购房合同网签备案满5年后方可转让。同时明确,对定价过高的新房项目,坚决予以调整。
此举严厉打击了部分想通过一二手房倒挂来短期获利的投机者,也为打新者增添了不确定性。
“热门区域楼盘基本均会触发限售,现在看这些区域存在倒挂现象,但5年的时间政策会如何变化,规划又会怎样都不好说,到时候价格是否仍然倒挂则是一个问号。”有专家直言不讳地指出。
此外,5年后一旦限售新房集体解封,挂牌量激增之下,市场承接度不够亦会导致价格下滑。对于奔着倒挂去的购房者而言,这一点尤为值得重视。
历史证明,房价倒挂只是暂时性现象。随着时间推移,市场消化之下定价回到正常规律将是大概率事件。
(责任编辑:探索)
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